Derecho inmobiliario Francia: SCI, compra | BleuLex Law
Derecho inmobiliario en Francia: compra, venta, SCI, arrendamiento comercial 3-6-9, notaría. Conectamos con abogados independientes. Consulta gratuita.
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En resumen: Derecho inmobiliario francés: arrendamiento comercial 3-6-9 protector del arrendatario, bail précaire máx 3 años. Compra: tasas notariales ~7-8%. SCI = vehículo privilegiado para inversión. Extranjeros pueden comprar sin restricción. Fiscalidad: IR o IS según elección.
Derecho inmobiliario en Francia
A un comprador extranjero suelen sorprenderle dos rasgos del derecho inmobiliario francés. El primero es la omnipresencia del notario (notaire), funcionario público que redacta por sí solo la escritura auténtica sin la cual ninguna venta es oponible a terceros, y que percibe los llamados «gastos de notario». El segundo es el peso de la distinción entre lo antiguo y lo nuevo: en una vivienda antigua, los derechos de transmisión elevan el coste de adquisición hasta en torno al 7-8% del precio; en la vivienda nueva en VEFA, al estar ya incluido en el precio anunciado el IVA del 20%, esos gastos bajan al 2-3%.
El desarrollo de una compra está muy codificado: un contrato preliminar (compromis o promesse) fija el acuerdo con una señal del 5-10%, un plazo de desistimiento de diez días protege al comprador no profesional al amparo de la ley SRU y, después, llega la escritura auténtica, por lo general dos o tres meses más tarde, el tiempo necesario para levantar las condiciones suspensivas. En el arrendamiento, todo gira en torno a dos regímenes emblemáticos: el arrendamiento comercial «3-6-9» y el arrendamiento de vivienda, ambos regidos por estatutos protectores del arrendatario.
Arrendamiento comercial (Bail commercial 3-6-9)
El arrendamiento comercial está muy regulado por el Código de Comercio para proteger al arrendatario:
- Duración: Mínimo 9 años con posibilidad de ruptura trienal para el arrendatario (3-6-9)
- Derecho a renovación: El arrendatario tiene un derecho "cuasi absoluto" a la renovación
- Indemnización de salida: Si el propietario rechaza la renovación, debe pagar indemnización de evicción (3-4 años de renta + gastos de traslado)
- Renta: Indexada sobre ILC (Índice de Arrendamientos Comerciales) o ILAT (actividades terciarias)
- Revisión de renta: Cada 3 años o nueva duración, plafonada a evolución del índice (excepto modificación notable de elementos locales)
Arrendamiento precario (Bail précaire)
Alternativa al arrendamiento comercial para duraciones cortas:
- Duración: Máximo 3 años (ahora hasta 36 meses tras reforma)
- Motivo: Necesidad precaria del propietario (venta, renovación, uso personal)
- No renovación: Fin al término sin indemnización
- Riesgo recaracterización: Si renovado o propietario no justifica motivo → recaracterización en 3-6-9
Compra de inmueble
El proceso de compra en Francia requiere intervención notarial obligatoria:
- Promesa de venta o compromiso: Firma ante notario, depósito de garantía (5-10%), condiciones suspensivas (financiación, urbanismo)
- Plazo de reflexión: 10 días para el comprador persona física
- Financiación: Obtención de préstamo bancario si necesario (condición suspensiva 45 días)
- Acta auténtica: Firma ante notario, pago del saldo, transferencia de propiedad publicada en conservación de hipotecas
Costes y tasas
| Tipo inmueble | Derechos registro | Notario | Total |
|---|---|---|---|
| Antiguo (>5 años) | ~6% (parte departamental elevada al 5,00%) | ~1-2% | ~7-8% |
| Nuevo (<5 años) | 0,7% | ~2-3% | ~2,5-4% |
| + IVA 20% | Incluida en el precio de venta nuevo | ||
SCI - Société Civile Immobilière
La SCI es un vehículo privilegiado para adquirir y gestionar inmuebles:
- Ventajas: Gestión facilitada entre varios copropietarios, transmisión progresiva por donación de participaciones, elección régimen fiscal (IR o IS)
- SCI IR: Transparencia fiscal, beneficios imputados a los socios, amortización prohibida
- SCI IS: Opción posible, amortización autorizada, beneficios gravados al IS (15-25%)
- Transmisión: Donación de participaciones con deducción (100.000€ por padre/hijo cada 15 años) más ventajosa que donación directa de inmueble
Fiscalidad del alquiler
| Tipo | Régimen | Imposición |
|---|---|---|
| Mobiliario | Micro-BIC (<77.700€) | Deducción forfaitaria 50%, IR sobre el resto |
| Mobiliario | Régimen real | IR sobre rentas netas (gastos deducibles) |
| Desnudo | Micro-foncier (<15.000€) | Deducción forfaitaria 30%, IR sobre el resto |
| Desnudo | Régimen real | IR sobre rentas netas (cargas deducibles) |
| SCI IS | Impuesto de sociedades | IS 15-25% sobre beneficios (tras amortización) |
¿Por qué asesoramiento inmobiliario?
- Complejidad jurídica: Múltiples regímenes, plazos estrictos, formalidades
- Sumas importantes: Transacciones de alto valor, necesidad de seguridad jurídica
- Optimización fiscal: Elección entre IR/IS, SCI, estructuración
- Gestión de litigios: Arrendamientos, vicios ocultos, servidumbres
- Due diligence: Verificación urbanismo, hipotecas, servidumbres antes de compra
Preguntas frecuentes
El arrendamiento comercial (bail commercial) tiene una duración mínima de 9 años con posibilidad de ruptura para el arrendatario cada 3 años (clausula 3-6-9). Protege fuertemente al arrendatario: derecho a renovación, indemnización de salida si rechazo. Renta indexada sobre ILC/ILAT.
Inmueble antiguo (>5 años): derechos de registro ~6% (la parte departamental fue elevada al 5,00% en la mayoría de departamentos), honorarios notariales ~1-2%, total ~7-8% del precio. Inmueble nuevo: IVA 20% (incluida en precio), honorarios notariales ~2-3%. Honorarios de agencia: 3-10% del precio (generalmente a cargo del vendedor).
La SCI (Société Civile Immobilière) es una sociedad civil para adquirir y gestionar bienes inmuebles. Ventajas: gestión facilitada (varios copropietarios), transmisión progresiva por donación de participaciones, opciones fiscales (IR o IS). Muy utilizada para inversión inmobiliaria.
Sí, sin restricción para residentes y no residentes, UE o extra-UE. Apertura de cuenta bancaria francesa recomendada. Para financiación: más difícil para no residentes. Impuestos: impuesto predial, tasas de basura, declaración de rentas si alquiler.
Rentas de alquiler mobiliario: impuestos personales (baremo IR) o Micro-BIC (<77.700€). Rentas de alquiler desnudo: impuestos personales (baremo IR) o Micro-foncier (<15.000€, deducción forfaitaria 30%). Posibilidad de opción por SCI IS para optimización.
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