القانون العقاري فرنسا 2025 | شراء، بيع، إيجار تجاري
القانون العقاري في فرنسا: شراء، بيع، رسوم كاتب العدل، الإيجار التجاري 3-6-9، الإيجار السكني. خبرة قانونية للمعاملات العقارية.
En résumé : القانون العقاري الفرنسي يفرض المرور الإلزامي عبر كاتب العدل لجميع المعاملات. الرسوم تبلغ 7-8% للعقارات القديمة، 2-3% للجديدة. عقد الإيجار التجاري 9 سنوات كحد أدنى (3-6-9) مع حق التجديد. عقد الإيجار السكني 3 سنوات (فارغ) أو سنة (مفروش) مع تحديد الإيجارات في المناطق المتوترة.
العقارات في فرنسا
يتميز القانون العقاري الفرنسي بخصوصيات مهمة، لا سيما الدور المحوري لكاتب العدل ونظام الفحوصات التقنية الإلزامية. التمييز بين العقارات الجديدة (ضريبة القيمة المضافة) والقديمة (رسوم النقل) يؤثر بشكل كبير على تكاليف الاستحواذ.
جميع المعاملات العقارية تمر إلزاميًا عبر كاتب العدل للعقد الرسمي. نظام العقد الابتدائي (أو الوعد) يليه العقد النهائي هو المعيار.
رسوم الاستحواذ حسب نوع العقار
| نوع العقار | رسوم النقل | ضريبة القيمة المضافة | إجمالي رسوم كاتب العدل |
|---|---|---|---|
| قديم | حوالي 5.81% | - | حوالي 7-8% |
| جديد (VEFA) | حوالي 0.7% | 20% (مشمولة) | حوالي 2-3% |
| أرض للبناء | حوالي 5.81% | - | حوالي 7-8% |
عملية شراء العقار
- عرض الشراء - عرض كتابي مع السعر والشروط ومدة الصلاحية.
- الوعد أو العقد الابتدائي - عقد أولي مع شروط معلقة (قرض، تخطيط عمراني). عربون 5-10%.
- مهلة التراجع - 10 أيام (قانون SRU) للمشتري غير المحترف.
- رفع الشروط - الحصول على القرض، التحقق من التخطيط العمراني (2-3 أشهر).
- العقد الرسمي - لدى كاتب العدل، عادة 2-3 أشهر بعد العقد الابتدائي. دفع الرصيد.
- النشر وتسليم المفاتيح - كاتب العدل ينشر في سجل العقارات. نقل الملكية.
عقد الإيجار التجاري الفرنسي (3-6-9)
يخضع عقد الإيجار التجاري لنظام الإيجارات التجارية (المواد L.145-1 وما يليها من القانون التجاري)، مما يوفر حماية مهمة للمستأجر التاجر.
| الجانب | القاعدة |
|---|---|
| المدة الدنيا | 9 سنوات (عقد 3-6-9) |
| مراجعة الإيجار | فهرسة سنوية (ILC أو ILAT)، مراجعة ثلاثية ممكنة |
| إنهاء المستأجر | في كل فترة ثلاثية (3، 6، 9 سنوات) مع إشعار 6 أشهر |
| إنهاء المالك | فقط في نهاية العقد (9 سنوات)، أسباب محدودة |
| حق التجديد | الملكية التجارية: حق التجديد أو تعويض الإخلاء |
| تعويض الإخلاء | عادة سنتين من الإيجار + تكاليف الانتقال |
| التنازل عن العقد | ممكن مع الأصل التجاري (شرط التضامن شائع) |
عقد الإيجار السكني
الإيجار الفارغ (قانون 6 يوليو 1989)
- المدة: 3 سنوات (6 سنوات إذا كان المالك شخصًا اعتباريًا)
- ضمان الإيداع: أقصى شهر واحد من الإيجار بدون المصاريف
- إشعار المستأجر: 3 أشهر (شهر واحد في المناطق المتوترة، النقل، فقدان العمل)
- إشعار المالك: 6 أشهر قبل نهاية العقد، أسباب محدودة (استعادة، بيع، سبب مشروع)
- مراجعة الإيجار: سنوية حسب IRL (إذا كان هناك شرط)
الإيجار المفروش
- المدة: سنة واحدة (9 أشهر للطلاب، غير قابل للتجديد)
- ضمان الإيداع: أقصى شهرين من الإيجار
- إشعار المستأجر: شهر واحد
- التجهيزات الإلزامية: قائمة تنظيمية من 11 عنصرًا على الأقل
تحديد الإيجارات
ينطبق في باريس وليون وليل وبوردو ومونبلييه والمدن المتطوعة الأخرى. لا يمكن أن يتجاوز الإيجار الإيجار المرجعي المعزز المحدد بقرار محافظة.
الفحوصات التقنية الإلزامية (DDT)
- DPE: الأداء الطاقوي، التصنيف من A إلى G، إلزامي في الإعلانات
- فحص الأسبست: إلزامي للعقارات المبنية قبل يوليو 1997
- فحص الرصاص (CREP): إلزامي للعقارات المبنية قبل 1949
- فحص الكهرباء: إذا كانت التركيبات أكثر من 15 سنة
- فحص الغاز: إذا كانت التركيبات أكثر من 15 سنة
- حالة المخاطر (ERP): المخاطر الطبيعية والمنجمية والتكنولوجية
- قياس Carrez: المساحة الخاصة إلزامية في الملكية المشتركة
- فحص النمل الأبيض: حسب المناطق المحددة بقرار محافظة
الاستثمار العقاري
العقارات الفرنسية جاذبة للمستثمرين:
- بدون قيود: يمكن لغير المقيمين الشراء بحرية
- العائد الإيجاري: 3-5% إجمالي في المتوسط في المدن الكبرى
- الأرباح الرأسمالية: 19% + اشتراكات اجتماعية (17.2%)، خصم تدريجي، إعفاء كامل بعد 22 سنة (ضريبة الدخل) و30 سنة (الاشتراكات)
- إيرادات الإيجار: نظام حقيقي أو micro-foncier (أقل من 15,000 يورو)، خصم 30%
- SCPI: استثمار عقاري غير مباشر، عائد 4-5% تقريبًا
- الحوافز الضريبية: Pinel (إيجار جديد)، Denormandie (قديم مجدد)، Malraux (تراث)
Questions Fréquentes
تشمل رسوم كاتب العدل: رسوم النقل (حوالي 5.8% من السعر)، أتعاب كاتب العدل (حوالي 1% تنازلي)، ورسوم متنوعة (حوالي 0.5%). الإجمالي للعقارات القديمة: 7-8% من السعر. للعقارات الجديدة: 2-3% (لا توجد رسوم نقل على جزء ضريبة القيمة المضافة). أتعاب كاتب العدل منظمة بمرسوم.
المراحل: 1) قبول عرض الشراء، 2) وعد البيع أو العقد الابتدائي، دفع عربون 5-10%، 3) مهلة التراجع 10 أيام (SRU)، 4) فترة لرفع الشروط المعلقة (القرض، التخطيط العمراني)، 5) العقد الرسمي لدى كاتب العدل (2-3 أشهر بعد ذلك)، 6) دفع الرصيد وتسليم المفاتيح.
عقد الإيجار التجاري الفرنسي (نظام الإيجارات التجارية) مدته الدنيا 9 سنوات (3-6-9). يمكن للمستأجر إنهاء العقد في كل فترة ثلاثية (مع إشعار 6 أشهر). لا يمكن للمالك الاستعادة إلا في نهاية العقد. للمستأجر حق التجديد أو تعويض الإخلاء (عادة سنتين من الإيجار). الإيجار: مفهرس سنويًا (ILC أو ILAT).
الإيجار الفارغ: مدة 3 سنوات (6 سنوات إذا كان المالك شخصًا اعتباريًا)، إشعار المستأجر 3 أشهر (شهر واحد في المناطق المتوترة)، ضمان أقصى شهر واحد. الإيجار المفروش: مدة سنة واحدة (9 أشهر للطلاب)، إشعار شهر واحد، ضمان أقصى شهرين. تحديد الإيجارات في باريس وليون وليل والمدن المتوترة الأخرى.
يشمل ملف الفحص التقني (DDT): DPE (الأداء الطاقوي، إلزامي منذ 2006)، فحص الأسبست (قبل 1997)، فحص الرصاص (قبل 1949)، فحص الكهرباء/الغاز (أكثر من 15 سنة)، حالة المخاطر الطبيعية (ERP)، قياس Carrez (الملكية المشتركة). يصنف DPE العقار من A إلى G ويجب ذكره في الإعلانات.
نعم، دون أي قيود. يمكن للأجانب (من الاتحاد الأوروبي أو خارجه) شراء العقارات بحرية في فرنسا (سكنية، تجارية، أراضي). لا حاجة لتأشيرة أو إقامة. تنبيه: إيرادات الإيجار خاضعة للضريبة في فرنسا (اتفاقية ضريبية). الأرباح الرأسمالية تخضع لضريبة 19% + اشتراكات اجتماعية (إعفاء للمسكن الرئيسي).
Trouvez Votre Avocat
Décrivez votre projet et nous vous mettrons en relation avec un avocat qualifié.
- Mise en relation gratuite
- Réponse sous 24 heures
- Avocats vérifiés