Immobilienrecht Frankreich | Kauf, Verkauf, SCI, Vermietung, Steuern

Immobilienrecht in Frankreich

Der französische Immobilienmarkt ist einer der größten in Europa, mit strengen rechtlichen Rahmenbedingungen zum Schutz von Käufern und Mietern. Alle Immobilientransaktionen müssen von einem Notar (notaire) beurkundet werden, was Rechtssicherheit gewährleistet.

Immobilienkauf in Frankreich

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Besichtigung und Angebot: Besichtigung der Immobilie, Verhandlung des Preises, schriftliches Angebot (offre d'achat)
2. Compromis de vente (Vorvertrag): Beide Parteien unterzeichnen bei Notar oder Immobilienmakler, 10% Anzahlung (dépôt de garantie), bindend nach 10-Tage-Rücktrittsrecht
3. Widerrufsfrist: Käufer hat 10 Tage Rücktrittsrecht (délai de rétractation) ohne Angabe von Gründen
4. Finanzierung: Beantragung Hypothek (4-8 Wochen), suspensive Bedingung (condition suspensive) im Compromis
5. Diagnostics: Verkäufer liefert obligatorische technische Gutachten (Energie, Asbest, Blei, etc.)
6. Acte de vente (Kaufvertrag): Notarielle Beurkundung, Restzahlung, Eigentumsübergang

Zeitplan

• Angebot bis Compromis: 1-2 Wochen
• Compromis bis Acte de vente: 2-3 Monate (Finanzierung, Dokumente)
• Gesamt: 2-4 Monate

Kosten beim Immobilienkauf

Kostenposition	Altbauten (> 5 Jahre)	Neubauten (unter 5 Jahre)
Grunderwerbsteuer	~5,8% (variiert nach Region)	~0,7%
Notargebühren	~1-1,5%	~1-1,5%
Grundbuchgebühren	~0,1%	~0,1%
TVA (Mehrwertsteuer)	-	20% (im Preis enthalten)
Gesamt "Frais de notaire"	~7-8%	~2-3%

Beispiel: Immobilie 300.000€ (Altbau) → Nebenkosten ~22.500€ (7,5%) → Gesamtkosten ~322.500€

SCI (Société Civile Immobilière) - Immobiliengesellschaft

Was ist eine SCI?

Eine SCI ist eine Zivilgesellschaft für Immobilien, ideal für gemeinsame Eigentümer (Familie, Investoren) oder Vermietungsaktivitäten.

Vorteile einer SCI

• Flexible Vermögensübertragung: Übertragung von Anteilen einfacher als Immobilienteile
• Vermeidung von Miteigentum (Indivision): Klare Regelung von Rechten und Pflichten in Satzung
• Erbschaftsplanung: Schrittweise Übertragung von Anteilen an Kinder (mit Steuervergünstigungen)
• Steueroptimierung: Option zur IS (Körperschaftsteuer) statt IR (Einkommensteuer)
• Haftungsbeschränkung: Gesellschafter haften nur mit Einlagen (außer bei Schulden)
• Professionelles Image: Für Vermietungstätigkeiten

SCI-Besteuerung: IR vs IS

Aspekt	SCI à l'IR (transparent)	SCI à l'IS (Körperschaftsteuer)
Besteuerung	Mieteinnahmen auf Gesellschafterebene (IR)	Gesellschaft zahlt IS (25%)
Abschreibung	Nicht abzugsfähig	Abschreibung auf Gebäude möglich
Veräußerungsgewinn	Plus-value (19% + 17,2% Sozialabgaben)	IS (25%) mit Niche Copé (3% effektiv)
Gewinnausschüttung	-	Flat Tax 30% auf Dividenden
Ideal für	Familien-SCI, wenig Schulden	Investoren, hohe Schulden, Wertsteigerungspotential

SCI-Gründungskosten

• Satzungserstellung: 500-1.500€
• Registergebühren: ~40€
• Gesetzliche Bekanntmachung: ~150€
• Gesamtkosten: 700-2.000€

Vermietung in Frankreich

Arten von Mietverträgen

1. Location Nue (Unfurnished Rental)

• Dauer: 3 Jahre (6 Jahre für Unternehmen/SCI)
• Kündigungsfrist Mieter: 3 Monate (1 Monat in bestimmten Zonen)
• Kündigungsfrist Vermieter: Nur am Vertragsende, mit 6 Monaten Vorlauf und echtem Grund
• Mieterhöhung: Jährlich gemäß IRL-Index (Indice de Référence des Loyers)

2. Location Meublée (Furnished Rental)

• Dauer: 1 Jahr (9 Monate für Studenten)
• Kündigungsfrist Mieter: 1 Monat
• Künd igungsfrist Vermieter: Nur am Vertragsende, 3 Monate Vorlauf
• Einrichtung: Mindestausstattung obligatorisch (Bett, Tisch, Stühle, Geschirr, etc.)

3. Location Saisonnière (Short-Term Rental / Airbnb)

• Dauer: Max. 90 aufeinanderfolgende Tage pro Mieter
• Hauptwohnsitz: Max. 120 Tage/Jahr in Paris und Großstädten
• Registrierung: Obligatorisch in Paris (numéro d'enregistrement)
• Steuer: Touristensteuer zusätzlich (taxe de séjour)

Mietregulierung (Encadrement des Loyers)

In Paris, Lyon, Lille und weiteren Städten gilt Mietpreisbremse:

• Referenzmiete: Median für Zone und Wohnungstyp
• Maximalmiete: Referenzmiete + 20% (Neuvermietung)
• Ausnahme: Neubauten, umfassend renovierte Wohnungen

Immobiliensteuern

Jährliche Steuern (Eigentümer)

Steuer	Beschreibung	Betrag
Taxe Foncière	Grundsteuer (alle Eigentümer)	Variiert nach Gemeinde, ~0,2-1,5% des Immobilienwerts
Taxe d'Habitation	Wohnsteuer (Zweitwohnungen)	~10-30% der Mietkapazität (Hauptwohnung abgeschafft)
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)	Vermögenssteuer auf Immobilien > 1,3M€	0,5% bis 1,5% progressiv

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Option 1: Micro-BIC (Pauschalregelung)

• Bedingung: Jahresmiete unter 77.700€ (meublé) oder unter 15.000€ (nu)
• Pauschalabzug: 50% (meublé) oder 30% (nu) automatisch
• Einfachheit: Nur Mieteinnahmen angeben, keine Belege

Option 2: Régime Réel (Tatsächliche Kosten)

• Abzüge: Alle tatsächlichen Kosten (Zinsen, Reparaturen, Verwaltung, Versicherung, Abschreibung bei meublé)
• Komplexität: Detaillierte Buchhaltung erforderlich
• Vorteil: Oft niedrigere Steuer bei hohen Kosten/Schulden

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Sonderregime für Vermieter möblierter Wohnungen:

• Bedingung: Mieteinnahmen unter 23.000€/Jahr oder unter 50% des Gesamteinkommens
• Vorteil: Abschreibung des Gebäudes (über 25-40 Jahre) reduziert steuerpflichtiges Einkommen erheblich
• Oft steuerfrei: Bei hohen Abschreibungen können Mieteinnahmen für Jahre steuerfrei sein
• Geeignet für: Neuerwerb von Immobilien zur Vermietung

Immobilienverkauf und Veräußerungsgewinn

Plus-Value (Veräußerungsgewinn)

Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis - Anschaffungskosten - Verbesserungen - Verkaufskosten

Steuer auf Plus-Value

• Steuersatz: 19% Einkommensteuer + 17,2% Sozialabgaben = 36,2% total
• Befreiungen: Hauptwohnsitz vollständig befreit, nach Haltedauer (22 Jahre für IR, 30 Jahre für Sozialabgaben)
• Freibeträge: Degressive Freibeträge ab 6. Jahr Besitz

Besitzdauer	Befreiung IR (19%)	Befreiung Sozialabgaben (17,2%)
unter 6 Jahre	0%	0%
6-21 Jahre	6% pro Jahr	1,65% pro Jahr (Jahre 6-21)
22 Jahre	100% (befreit)	1,60% pro Jahr (Jahre 22-30)
30+ Jahre	100%	100%

Obligatorische Diagnostics (Technische Gutachten)

Verkäufer muss folgende Gutachten bereitstellen:

Diagnostic	Beschreibung	Gültigkeit
DPE (Energie)	Energieeffizienzklasse (A-G)	10 Jahre
Amiante (Asbest)	Asbest-Nachweis (vor 1997)	Unbegrenzt wenn negativ
Plomb (Blei)	Blei in Farbe (vor 1949)	Unbegrenzt wenn negativ
Termites	Termitenbefall	6 Monate
État des Risques	Naturrisiken (Überschwemmung, etc.)	6 Monate
Gaz / Électricité	Gas-/Elektroinstallation (> 15 Jahre)	3 Jahre
Assainissement	Abwassersystem (bei nicht angeschlossenem Grundstück)	3 Jahre

Kosten: 200-500€ für komplettes Dossier

Besonderheiten für ausländische Investoren

Keine Beschränkungen

• Ausländer (EU und Nicht-EU) können frei Immobilien in Frankreich erwerben
• Keine Residenzpflicht oder besondere Genehmigungen
• Gleiche Rechte und Pflichten wie französische Käufer

Finanzierung

• EU-Bürger: Zugang zu französischen Hypotheken (ähnliche Konditionen wie Franzosen)
• Nicht-EU: Schwieriger, oft höhere Anzahlung (30-40%) erforderlich
• Loan-to-Value: Typisch 70-80% für Hauptwohnsitz, 60-70% für Investitionen

Steuerliche Besonderheiten

• Mieteinnahmen: Steuerpflichtig in Frankreich (auch für Nicht-Residenten)
• Doppelbesteuerung: Vermeidung durch DBA mit Heimatland
• Quellensteuer: 20% (EU) oder 30% (Nicht-EU) auf Mieteinnahmen möglich (außer IR-Erklärung)
• Veräußerungsgewinn: 36,2% (Nicht-Residenten haben keine Haltedauer-Befreiungen)

Praktische Tipps

• Notar wählen: Sie können eigenen Notar wählen oder mit Verkäufer-Notar teilen (Kosten bleiben gleich)
• Suspensive Bedingungen: Im Compromis alle wichtigen Bedingungen aufnehmen (Finanzierung, Baugenehmigung, etc.)
• Versicherung: Gebäudeversicherung (assurance habitation) obligatorisch
• Immobilienmakler: Provision 3-10% (meist vom Verkäufer bezahlt)
• Rechtsberatung: Bei komplexen Transaktionen spezialisierter Anwalt empfohlen