Diritto Immobiliare Francia 2025 | SCI, Bail Commercial, Acquisto

Diritto Immobiliare Francese

Il mercato immobiliare francese è regolamentato e offre sicurezza giuridica grazie al sistema notarile. Distingue nettamente tra locazioni commerciali (bail commercial) e residenziali (bail d'habitation).

SCI - Société Civile Immobilière

La SCI è una società civile utilizzata per detenere e gestire immobili.

Vantaggi SCI

• Detenzione immobili a più persone con gestione semplificata
• Trasmissione facilitata (donazione quote invece che immobile)
• Scelta regime fiscale: IR (trasparenza) o IS (società)
• Protezione patrimonio (separazione beni personali/società)
• Ammortamenti se IS

Caratteristiche

Elemento	Dettagli
Capitale minimo	1€ (raccomandato apporto immobile o denaro)
Numero soci	Minimo 2
Responsabilità	Illimitata ma proporzionale quote
Direzione	Gérant (persona fisica)
Regime fiscale	IR (default) o IS (opzione)

Bail Commercial 3-6-9

Locazione per attività commerciali, artigianali, industriali.

Caratteristiche Principali

• Durata minima: 9 anni
• Resilizione locatario: Ogni 3 anni (3-6-9) con preavviso 6 mesi
• Resilizione locatore: Solo al 9° anno (salvo motivi gravi: ricostruzione, mancanza grave)
• Indennità espulsione: Locatore paga indennità se diniego rinnovo
• Droit au bail: Diritto prelazione locatario, valore patrimoniale

Affitto e Revisione

• Affitto iniziale: libera negoziazione
• Indicizzazione annuale: ILC (Indice Loyers Commerciaux) o ILAT (attività artigianali)
• Revisione triennale: limitata a variazione indice (salvo clausola particolare)
• Déplafonnement: possibile se modifiche importanti quartiere/locali

Locazione Residenziale

Bail d'habitation regolato dalla legge del 6 luglio 1989.

Caratteristiche

• Durata: 3 anni (persona fisica) o 6 anni (persona giuridica)
• Resilizione locatario: Possibile ogni momento con preavviso 1-3 mesi
• Resilizione locatore: Solo a termine con motivi legittimi (vendita, ripresa, motivo grave)
• Affitto: Regolamentato (zone tendues), indicizzazione IRL
• Deposito cauzione: Max 1 mese affitto (non arredato) o 2 mesi (arredato)

Acquisto Immobiliare

Procedura

1. Offerta acquisto: Proposta scritta con condizioni
2. Compromesso/promessa: Ante-contratto vincolante, caparra 5-10%
3. Condizioni sospensive: Finanziamento, urbanismo, servitù
4. Ritiro: 10 giorni per acquirente persona fisica
5. Atto notarile: Firma definitiva presso notaio (2-3 mesi dopo compromesso)
6. Pagamento: Saldo prezzo + spese notarili
7. Trascrizione: Pubblicazione conservatoria ipoteche

Spese Notarili (Frais de notaire)

Voce	Percentuale
DMTO (droits de mutation)	~5,8% (tasse Stato/regione)
Onorari notaio	~1% (barème dégressif)
Spese varie	~0,5%
Totale medio	~7-8%

Tassazione Immobiliare

Imposte Annuali

• Taxe foncière: Imposta fondiaria (proprietario), 0,5-2% valore catastale
• Taxe d'habitation: Abolita progressivamente per residenze principali

Plus-Value Immobilière

Tassazione cessione immobile:

• Aliquota: 19% IR + 17,2% prelievi sociali = 36,2% totale
• Esenzione: Residenza principale totalmente esente
• Abattement durata: 6% annuo da 6-21 anni (22 anni dopo: esenzione IR), 30 anni per PS
• Calcolo: Prezzo vendita - prezzo acquisto - lavori - spese

Diritti Prelazione

Prelazione Locatario Commerciale

• Locatario ha priorità se locatore vende
• Notifica con prezzo e condizioni
• 1 mese per decidere

Prelazione Comune

• Comune può esercitare prelazione (urbanismo)
• 2 mesi per decisione

Contenzioso Immobiliare

Controversie Commerciali

• Fissazione affitto revisione: Presidente Tribunale commerciale
• Indennità espulsione: Tribunale competente
• Deposito cauzione: TGI

Controversie Residenziali

• Commission départementale de conciliation (tentativo conciliazione)
• Tribunal judiciaire (giudice competenze)

Urbanismo e Permessi

• Permesso costruzione: Obbligatorio costruzioni > 20m²
• Dichiarazione lavori: Lavori 5-20m²
• PLU: Piano urbanismo locale (zonizzazione)
• Servitù: Passaggio, veduta, allineamento