Direito Imobiliário França 2025 | Compra, Venda, Bail Commercial 3-6-9

Direito imobiliário em França

O direito imobiliário francês regula a propriedade, transmissão e uso de bens imóveis. Dividido entre imobiliário residencial (habitação) e imobiliário comercial (lojas, escritórios, armazéns).

Os notários têm um papel central nas transações imobiliárias: autenticam atos, recolhem impostos, registam propriedade.

Compra de imóvel

Processo de aquisição

1. Pesquisa: Agências imobiliárias, notários, plataformas online
2. Visita: Verificação estado, diagnósticos obrigatórios
3. Oferta: Oral ou escrita, sem valor jurídico
4. Compromisso venda (promesse/compromis): Reserva imóvel, caução 5-10%, condições suspensivas
5. Prazo reflexão: 10 dias retratação comprador
6. Financiamento: 30-45 dias obter crédito (condição suspensiva)
7. Ato autêntico (acte de vente): Assinatura no notário, ~3 meses após compromisso
8. Pagamento: Transferência fundos, entrega chaves

Diagnósticos obrigatórios

• DPE: Diagnóstico Desempenho Energético
• Amianto: Para imóveis anteriores a 1997
• Chumbo: Anterior a 1949
• Térmitas: Zonas declaradas
• Gás: Instalação >15 anos
• Eletricidade: Instalação >15 anos
• Saneamento: Se não ligado à rede coletiva

Custos de aquisição

Custo	Imóvel antigo	Imóvel novo
Direitos registo	5,80%	0,71%
Honorários notário	~1%	~1%
Taxas diversas	~0,5%	~0,5%
TOTAL "Frais de notaire"	~7-8%	~2-3%

Exemplo: Apartamento 300.000€ (antigo)

• Preço: 300.000€
• Frais de notaire: ~22.000€ (7,3%)
• Total: ~322.000€

SCI - Société Civile Immobilière

A SCI é uma empresa civil constituída para adquirir e gerir imóveis. Ideal para investimento familiar ou patrimonial.

Vantagens SCI

• Transmissão facilitada: Doação quotas (direitos reduzidos) em vez de imóvel
• Gestão conjunta: Vários proprietários, decisões coletivas
• Proteção património: Separação bens pessoais/imobiliários
• Otimização fiscal: Escolha IR (transparência) ou IS (amortizações)
• Flexibilidade: Estatutos personalizáveis

Constituição SCI

• Sócios: Mínimo 2 (pessoas físicas ou jurídicas)
• Capital: Livre (pode ser apórico imobiliário)
• Estatutos: Ato privado ou notarial (se apórico imobiliário)
• Publicação: Anúncio legal, immatriculation RCS
• Custo: 500-2.000€ (constituição + formalidades)

Fiscalidade SCI

Regime	IR (padrão)	IS (opção)
Imposição rendimentos	Transparente (sócios tributados)	SCI tributa IS 25%
Amortizações	Não dedutíveis	Dedutíveis
Mais-valias	36,2% (após abatimentos)	15% ou 25% (sem abatimento)
IFI	Sócios tributados proporção	SCI tributada
Ideal para	Imobiliário residencial	Imobiliário comercial

Bail commercial 3-6-9

O bail commercial (arrendamento comercial) é regido pelos artigos L. 145-1 e seguintes do Código Comercial. O estatuto 3-6-9 é o mais comum.

Características

• Duração mínima: 9 anos
• Revisão renda: Possível aos 3, 6 e 9 anos (índice ILC/ILAT)
• Rescisão arrendatário: Cada 3 anos (aviso prévio 6 meses)
• Rescisão senhorio: Apenas fim 9 anos (indemnização evicção)
• Direito renovação: Automático salvo motivos graves

Droit au bail

• Valor económico: Direito arrendamento transmissível
• Cessão: Com acordo senhorio (cláusulas estatutárias)
• Avaliação: Geralmente 1-3 anos renda
• Pas-de-porte: Montante pago ao senhorio na entrada

Revisão renda

• Índice: ILC (comércio), ILAT (profissões liberais), ICC (ofícios)
• Plafonnement: Variação limitada à evolução índice (salvo cláusula desplafonnement)
• Déplafonnement: Se modificação elementos locativos, circunstâncias locais, aumento valor locativo ≥10%

Indemnização evicção

Se o senhorio recusa renovar sem motivo grave, deve pagar indemnização evicção:

• Valor fundo comércio: Estimado por perito
• Custos deslocação: Mudança, reinstalação
• Perdas exploração: Durante transição
• Montante: Geralmente 2,5 a 4 anos renda

Bail d'habitation (residencial)

Regras principais

• Duração: 3 anos (pessoa física), 6 anos (pessoa jurídica)
• Renovação: Automática salvo congé
• Depósito garantia: Máx. 1 mês renda (não mobilado), 2 meses (mobilado)
• Revisão renda: Anual segundo IRL (Índice Referência Arrendamentos)
• Congé arrendatário: 3 meses aviso (1 mês em certas zonas)
• Congé senhorio: Apenas venda, retoma, motivo legítimo

Encargos e reparações

• Encargos recuperáveis: Lista decreto 1987 (água, aquecimento coletivo, elevador, limpeza)
• Reparações locativas: Manutenção corrente (decreto 1987)
• Grandes reparações: Senhorio (artigo 606 Código Civil)

Impostos imobiliários

Taxe foncière

• Devedor: Proprietário em 1 janeiro
• Base: Valor locativo cadastral × taxa municipal
• Montante: Variável (500-2.000€ típico apartamento)
• Isenção: 2 anos imóvel novo

IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière

• Limiar: Património imobiliário >1,3M€
• Taxas: 0,5% a 1,5% progressivo
• Abatimento: 30% residência principal
• Dívidas: Dedutíveis (créditos imobiliários)

Mais-valias imobiliárias

• Taxa: 19% + 17,2% cotizações = 36,2%
• Abatimentos duração: 6% por ano (6-21 anos), 4% (ano 22), isenção após 22 anos (IR) / 30 anos (cotizações)
• Isenção: Residência principal
• Surtaxe: 2-6% se mais-valia >50.000€

Terras agrícolas e direito preempção

SAFER

• Missão: Sociedades ordenamento fundiário rural
• Direito preempção: Compra prioritária terras agrícolas
• Objetivo: Instalar jovens agricultores, evitar especulação
• Prazo: 2 meses exercer preempção

Por que investir em imobiliário francês?

• Mercado estável: Preços estáveis, demanda constante
• Proteção jurídica: Direitos claros, notários garantem segurança
• Rendibilidade: Rendas 3-6% bruto (conforme localização)
• Valorização: 3-4%/ano longo prazo (Paris, grandes cidades)
• Financiamento: Taxas atrativas (1-2% créditos imobiliários)
• Fiscalidade: SCI, regime Pinel, déficit foncier
• Qualidade vida: Localização, infraestruturas, cultura