Derecho Inmobiliario Francia 2025 | Arrendamiento Comercial, Compra, SCI
Derecho inmobiliario Francia: arrendamiento comercial 3-6-9, compra/venta, SCI, inversión inmobiliaria. Asistencia notarial completa para sus transacciones.
En résumé : Derecho inmobiliario francés: arrendamiento comercial 3-6-9 protector del arrendatario, bail précaire máx 3 años. Compra: tasas notariales ~7-8%. SCI = vehículo privilegiado para inversión. Extranjeros pueden comprar sin restricción. Fiscalidad: IR o IS según elección.
Derecho inmobiliario en Francia
El derecho inmobiliario francés es complejo y muy regulado. Distingue estrictamente entre inmueble residencial y comercial, con reglas muy diferentes. El notario juega un rol central en las transacciones.
Arrendamiento comercial (Bail commercial 3-6-9)
El arrendamiento comercial está muy regulado por el Código de Comercio para proteger al arrendatario:
- Duración: Mínimo 9 años con posibilidad de ruptura trienal para el arrendatario (3-6-9)
- Derecho a renovación: El arrendatario tiene un derecho "cuasi absoluto" a la renovación
- Indemnización de salida: Si el propietario rechaza la renovación, debe pagar indemnización de evicción (3-4 años de renta + gastos de traslado)
- Renta: Indexada sobre ILC (Índice de Arrendamientos Comerciales) o ILAT (actividades terciarias)
- Revisión de renta: Cada 3 años o nueva duración, plafonada a evolución del índice (excepto modificación notable de elementos locales)
Arrendamiento precario (Bail précaire)
Alternativa al arrendamiento comercial para duraciones cortas:
- Duración: Máximo 3 años (ahora hasta 36 meses tras reforma)
- Motivo: Necesidad precaria del propietario (venta, renovación, uso personal)
- No renovación: Fin al término sin indemnización
- Riesgo recaracterización: Si renovado o propietario no justifica motivo → recaracterización en 3-6-9
Compra de inmueble
El proceso de compra en Francia requiere intervención notarial obligatoria:
- Promesa de venta o compromiso: Firma ante notario, depósito de garantía (5-10%), condiciones suspensivas (financiación, urbanismo)
- Plazo de reflexión: 10 días para el comprador persona física
- Financiación: Obtención de préstamo bancario si necesario (condición suspensiva 45 días)
- Acta auténtica: Firma ante notario, pago del saldo, transferencia de propiedad publicada en conservación de hipotecas
Costes y tasas
| Tipo inmueble | Derechos registro | Notario | Total |
|---|---|---|---|
| Antiguo (>5 años) | ~5,8% | ~1-2% | ~7-8% |
| Nuevo (<5 años) | 0,7% | ~2-3% | ~2,5-4% |
| + IVA 20% | Incluida en el precio de venta nuevo | ||
SCI - Société Civile Immobilière
La SCI es un vehículo privilegiado para adquirir y gestionar inmuebles:
- Ventajas: Gestión facilitada entre varios copropietarios, transmisión progresiva por donación de participaciones, elección régimen fiscal (IR o IS)
- SCI IR: Transparencia fiscal, beneficios imputados a los socios, amortización prohibida
- SCI IS: Opción posible, amortización autorizada, beneficios gravados al IS (15-25%)
- Transmisión: Donación de participaciones con deducción (100.000€ por padre/hijo cada 15 años) más ventajosa que donación directa de inmueble
Fiscalidad del alquiler
| Tipo | Régimen | Imposición |
|---|---|---|
| Mobiliario | Micro-BIC (<77.700€) | Deducción forfaitaria 50%, IR sobre el resto |
| Mobiliario | Régimen real | IR sobre rentas netas (gastos deducibles) |
| Desnudo | Micro-foncier (<15.000€) | Deducción forfaitaria 30%, IR sobre el resto |
| Desnudo | Régimen real | IR sobre rentas netas (cargas deducibles) |
| SCI IS | Impuesto de sociedades | IS 15-25% sobre beneficios (tras amortización) |
¿Por qué asesoramiento inmobiliario?
- Complejidad jurídica: Múltiples regímenes, plazos estrictos, formalidades
- Sumas importantes: Transacciones de alto valor, necesidad de seguridad jurídica
- Optimización fiscal: Elección entre IR/IS, SCI, estructuración
- Gestión de litigios: Arrendamientos, vicios ocultos, servidumbres
- Due diligence: Verificación urbanismo, hipotecas, servidumbres antes de compra
Questions Fréquentes
El arrendamiento comercial (bail commercial) tiene una duración mínima de 9 años con posibilidad de ruptura para el arrendatario cada 3 años (clausula 3-6-9). Protege fuertemente al arrendatario: derecho a renovación, indemnización de salida si rechazo. Renta indexada sobre ILC/ILAT.
Inmueble antiguo (>5 años): derechos de registro ~5,8%, honorarios notariales ~1-2%, total ~7-8% del precio. Inmueble nuevo: IVA 20% (incluida en precio), honorarios notariales ~2-3%. Honorarios de agencia: 3-10% del precio (generalmente a cargo del vendedor).
La SCI (Société Civile Immobilière) es una sociedad civil para adquirir y gestionar bienes inmuebles. Ventajas: gestión facilitada (varios copropietarios), transmisión progresiva por donación de participaciones, opciones fiscales (IR o IS). Muy utilizada para inversión inmobiliaria.
Sí, sin restricción para residentes y no residentes, UE o extra-UE. Apertura de cuenta bancaria francesa recomendada. Para financiación: más difícil para no residentes. Impuestos: impuesto predial, tasas de basura, declaración de rentas si alquiler.
Rentas de alquiler mobiliario: impuestos personales (baremo IR) o Micro-BIC (<77.700€). Rentas de alquiler desnudo: impuestos personales (baremo IR) o Micro-foncier (<15.000€, deducción forfaitaria 30%). Posibilidad de opción por SCI IS para optimización.
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