Droit Immobilier France 2025 | Achat, Vente, Bail Commercial
Droit immobilier en France : achat, vente, frais de notaire, bail commercial 3-6-9, bail résidentiel. Expertise juridique pour transactions immobilières.
En résumé : Le droit immobilier français impose le passage obligatoire chez un notaire pour toute transaction. Les frais s'élèvent à ~7-8% pour l'ancien, ~2-3% pour le neuf. Le bail commercial est de 9 ans minimum (3-6-9) avec droit au renouvellement. Le bail résidentiel est de 3 ans (vide) ou 1 an (meublé) avec encadrement des loyers dans les zones tendues.
L'immobilier en France
Le droit immobilier français présente des particularités importantes, notamment le rôle central du notaire et le système des diagnostics techniques obligatoires. La distinction entre immobilier neuf (TVA) et ancien (droits de mutation) impacte significativement les coûts d'acquisition.
Toute transaction immobilière passe obligatoirement par un notaire pour l'acte authentique. Le système du compromis de vente (ou promesse) suivi de l'acte définitif est la norme.
Frais d'acquisition par type de bien
| Type de bien | Droits de mutation | TVA | Total frais notaire |
|---|---|---|---|
| Ancien | ~5,81% | - | ~7-8% |
| Neuf (VEFA) | ~0,7% | 20% (incluse) | ~2-3% |
| Terrain à bâtir | ~5,81% | - | ~7-8% |
Le processus d'achat immobilier
- Offre d'achat - Offre écrite avec prix, conditions, délai de validité.
- Promesse ou compromis de vente - Contrat préliminaire avec conditions suspensives (prêt, urbanisme). Séquestre 5-10%.
- Délai de rétractation - 10 jours (loi SRU) pour l'acquéreur non professionnel.
- Levée des conditions - Obtention du prêt, vérifications urbanistiques (2-3 mois).
- Acte authentique - Chez le notaire, généralement 2-3 mois après le compromis. Paiement du solde.
- Publication et remise des clés - Le notaire publie au service de publicité foncière. Transfert de propriété.
Le bail commercial français (3-6-9)
Le bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce), offrant une protection importante au locataire commerçant.
| Aspect | Règle |
|---|---|
| Durée minimale | 9 ans (bail 3-6-9) |
| Révision du loyer | Indexation annuelle (ILC ou ILAT), révision triennale possible |
| Résiliation locataire | À chaque période triennale (3, 6, 9 ans) avec 6 mois de préavis |
| Résiliation bailleur | Uniquement en fin de bail (9 ans), motifs limités |
| Droit au renouvellement | Propriété commerciale : droit au renouvellement ou indemnité d'éviction |
| Indemnité d'éviction | Généralement 2 ans de loyer + frais de déménagement |
| Cession de bail | Possible avec le fonds de commerce (clause de solidarité fréquente) |
Le bail résidentiel
Bail vide (loi du 6 juillet 1989)
- Durée : 3 ans (6 ans si bailleur personne morale)
- Dépôt de garantie : Max 1 mois de loyer hors charges
- Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue, mutation, perte d'emploi)
- Préavis bailleur : 6 mois avant fin de bail, motifs limités (reprise, vente, motif légitime)
- Révision loyer : Annuelle selon IRL (si clause)
Bail meublé
- Durée : 1 an (9 mois pour étudiants, non renouvelable)
- Dépôt de garantie : Max 2 mois de loyer
- Préavis locataire : 1 mois
- Équipements obligatoires : Liste réglementaire de 11 éléments minimum
Encadrement des loyers
Applicable à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et autres villes volontaires. Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Diagnostics techniques obligatoires (DDT)
- DPE : Performance énergétique, classes A à G, obligatoire dans les annonces
- Diagnostic amiante : Obligatoire pour les biens construits avant juillet 1997
- Diagnostic plomb (CREP) : Obligatoire pour les biens construits avant 1949
- Diagnostic électricité : Si installation > 15 ans
- Diagnostic gaz : Si installation > 15 ans
- État des risques (ERP) : Risques naturels, miniers, technologiques
- Mesurage Carrez : Surface privative obligatoire en copropriété
- Diagnostic termites : Selon zones définies par arrêté préfectoral
Investissement immobilier
L'immobilier français est attractif pour les investisseurs :
- Pas de restriction : Les non-résidents peuvent acquérir librement
- Rendement locatif : 3-5% brut en moyenne dans les grandes villes
- Plus-value : 19% + prélèvements sociaux (17,2%), abattement progressif, exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
- Revenus locatifs : Régime réel ou micro-foncier (<15.000€), abattement 30%
- SCPI : Investissement immobilier indirect, rendement ~4-5%
- Dispositifs fiscaux : Pinel (neuf locatif), Denormandie (ancien rénové), Malraux (patrimoine)
Questions Fréquentes
Les frais de notaire comprennent : droits de mutation (~5,8% du prix), émoluments du notaire (~1% dégressif), frais divers (~0,5%). Total pour l'ancien : ~7-8% du prix. Pour le neuf : ~2-3% (pas de droits de mutation sur la part TVA). Les honoraires de notaire sont réglementés par décret.
Étapes : 1) Offre d'achat acceptée, 2) Promesse de vente (unilatérale) ou compromis (synallagmatique), versement d'un séquestre 5-10%, 3) Délai de rétractation de 10 jours (SRU), 4) Période pour lever les conditions suspensives (prêt, urbanisme), 5) Acte authentique chez le notaire (2-3 mois après), 6) Paiement du solde et remise des clés.
Le bail commercial français (statut des baux commerciaux) a une durée minimale de 9 ans (bail 3-6-9). Le locataire peut donner congé à chaque période triennale (6 mois de préavis). Le bailleur ne peut reprendre qu'en fin de bail sauf motifs graves. Le locataire a droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction (souvent 2 ans de loyer). Loyer : indexation annuelle (ILC ou ILAT).
Bail vide : durée 3 ans (6 ans si bailleur personne morale), préavis locataire 3 mois (1 mois en zone tendue), dépôt de garantie max 1 mois. Bail meublé : durée 1 an (9 mois étudiant), préavis 1 mois, dépôt max 2 mois. Encadrement des loyers à Paris, Lyon, Lille et autres villes tendues. Caution et garant acceptés.
Le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) comprend : DPE (performance énergétique, obligatoire depuis 2006), diagnostic amiante (avant 1997), diagnostic plomb (avant 1949), diagnostic électricité/gaz (>15 ans), état des risques naturels (ERP), mesurage Carrez (copropriété). Le DPE classe le bien de A à G et doit figurer dans les annonces.
Frais de notaire = droits de mutation (5,81% en moyenne) + émoluments du notaire (tarif réglementé dégressif) + frais de formalités et débours (~1.500€). Total : ~7-8% pour l'ancien, ~2-3% pour le neuf (TVA déjà incluse dans le prix). Le notaire peut être choisi librement par l'acquéreur.
Oui, sans aucune restriction. Les étrangers (UE ou non-UE) peuvent librement acquérir des biens immobiliers en France (résidentiels, commerciaux, terrains). Pas de visa ou résidence requis. Attention : les revenus locatifs sont imposables en France (convention fiscale). La plus-value est taxée à 19% + prélèvements sociaux (exonération résidence principale).
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965. Chaque copropriétaire détient un lot privatif + des tantièmes des parties communes. L'assemblée générale décide à différentes majorités (art. 24, 25, 26). Le syndic gère quotidiennement. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division définissent les règles. Charges : générales et spéciales selon les équipements.
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